Nya regler för renovering i brf: det som gäller efter 2023

Den 1 januari 2023 fick bostadsrättslagen sin största förändring på många år. Reformen, som riksdagen beslutade genom lag (2022:1026) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614), utgick från regeringens proposition 2021/22:171, Tryggare bostadsrätt. Rubriken var väl vald. Lagändringarna handlar i grunden om att skydda föreningens hus och ekonomi från ogenomtänkta ingrepp, men de flyttar också fram positionerna för den enskilde medlemmen på ett sätt som få känner till.

Tre år senare möter vi fortfarande styrelser som tillämpar de gamla reglerna och bostadsrättshavare som tror att en snabb fråga i trapphuset räcker som tillstånd. Det gör den inte. Här är vad som faktiskt gäller.

Det här säger lagen i dag

Kärnan finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Paragrafens första stycke lyder:

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar

• ingrepp i en bärande konstruktion,
• installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
• installation eller ändring av anordning för ventilation,
• installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
• någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

För äldre och särskilt värdefulla hus finns dessutom ett andra stycke: för en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde. Bor du i ett hus från sekelskiftet med originalsnickerier kan alltså även en åtgärd som annars vore fri bli tillståndspliktig.

Vad som är nytt jämfört med före 2023

Den gamla lydelsen omfattade tre situationer: ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, samt annan väsentlig förändring. Lagändringen utvidgade tillståndsplikten på fyra punkter.

För det första räcker det numera med installation, inte bara ändring av något befintligt. Den som drar en helt ny vattenledning till en diskmaskin träffas alltså direkt av lagtexten. För det andra är ventilation en egen tillståndsgrund. Att koppla en motordriven köksfläkt till frånluftskanalen eller sätta igen en ventil kräver styrelsens ja. För det tredje omfattas nu eldstäder, rökkanaler och allt annat som påverkar brandskyddet. För det fjärde tillkom det särskilda skyddet för kulturhistoriskt värdefulla lägenheter.

Den mest kännbara nyheten är dock sanktionen. Sedan 2023 finns en ny förverkandegrund i 7 kap. 18 § 9: nyttjanderätten kan förverkas om bostadsrättshavaren "utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket". Förverkande betyder att föreningen säger upp bostadsrätten och att du kan tvingas flytta. Före 2023 saknade styrelsen i praktiken ett verkningsfullt påtryckningsmedel mot olovliga renoveringar. Det har den nu.

Styrelsens rättigheter, och gränserna för dem

Styrelsens ställning stärktes alltså. Men lagstiftaren byggde samtidigt in tydliga spärrar, och det är här många styrelser går fel.

Styrelsen får kräva en fullständig ansökan innan arbetet påbörjas och får förena ett tillstånd med villkor, till exempel krav på behöriga entreprenörer, intyg och slutdokumentation. Däremot är utrymmet att säga nej smalt. Lagtexten i 7 kap. 7 § tredje stycket är rak: styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Att styrelsen tycker att planlösningen blir märklig eller att man av princip inte vill ha fler badrumsrenoveringar räcker inte som skäl.

Ny sedan 2023 är också medlemmens motvikt: den som är missnöjd med styrelsens beslut, ett nej eller ett villkor som upplevs orimligt, får begära att hyresnämnden prövar frågan. Före lagändringen fanns ingen sådan överprövning för de flesta åtgärder. Styrelsens ord var i praktiken lag. Så är det inte längre.

Även förverkandet har spärrar. Enligt 7 kap. 19 § är nyttjanderätten inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Enligt 7 kap. 21 § måste föreningen dessutom agera inom två månader från att den fick kännedom om förhållandet och uppmana medlemmen att vidta rättelse. Och den medlem som renoverat utan tillstånd har en räddningsplanka i 7 kap. 20 §: uppsägning får inte ske om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.

Bostadsrättshavarens skyldigheter i praktiken

För dig som ska renovera går skyldigheterna att sammanfatta i fyra punkter. Sök tillstånd skriftligt och i god tid innan arbetet börjar, och vänta på beslutet. Följ de villkor styrelsen ställer, de blir en del av tillståndet. Håll lägenheten i gott skick enligt underhållsansvaret i 7 kap. 12 §, du ansvarar för det inre underhållet och för skador som din renovering orsakar. Kom slutligen ihåg att styrelsens ja inte ersätter samhällets krav: ingrepp i bärande delar och väsentliga ändringar av vatten, avlopp eller ventilation är ofta anmälningspliktiga enligt plan- och bygglagen (2010:900), och då får arbetet inte påbörjas förrän kommunen gett startbesked.

Det sista förtjänar att understrykas. Tillståndet från styrelsen och anmälan till kommunen är två separata spår. Du kan ha båda, ett av dem eller inget, beroende på åtgärd, och det ena ersätter aldrig det andra.

Så bör du agera

Efter 2023 är riskbilden enkel att beskriva. Den som söker tillstånd korrekt har ett starkt lagskydd: styrelsen kan bara neka vid påtaglig skada eller olägenhet, och ett nej kan överprövas i hyresnämnden. Den som struntar i ansökan riskerar däremot återställningskrav, skadeståndsansvar och ytterst bostaden. Lagstiftaren har med andra ord gjort den formella vägen både tryggare och snabbare än genvägen. Använd den.

En komplett ansökan med rätt intyg och bilagor är samtidigt det som avgör hur fort styrelsen kan säga ja. Ofullständiga ansökningar är den vanligaste orsaken till att processen drar ut på tiden, inte ovilliga styrelser.

Källor och lagrum

Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 7, 12, 18, 19, 20 och 21 §§ i lydelse enligt lag (2022:1026), riksdagen.se. Prop. 2021/22:171, Tryggare bostadsrätt. Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. samt plan- och byggförordningen (2011:338) 6 kap. om anmälningspliktiga åtgärder, boverket.se.