Måste alla delägare skriva under renoveringsansökan?

Ni är två som äger lägenheten, men det är bara en av er som driver badrumsprojektet. Måste ni ändå båda stå på ansökan till styrelsen? Frågan låter enkel men svaret kräver att man håller isär två saker: vad lagen faktiskt kräver av själva ansökan, och vad som gäller mellan er som delägare. De flesta föreningar svarar "ja, båda ska skriva under" utan att kunna säga varför. Här är varför, och var gränsen går.

Lagen ställer inga formkrav på ansökan

Börja med det som förvånar de flesta: bostadsrättslagen säger ingenting om hur en renoveringsansökan ska se ut. Tillståndskravet i 7 kap. 7 § anger vilka åtgärder som kräver styrelsens tillstånd, men inte att ansökan ska vara skriftlig, inte hur den ska se ut och inte vem eller hur många som ska underteckna den. Branschorganisationen Bostadsrätterna rekommenderar att ansökan "bör ske skriftligt", ett ordval som avslöjar att inte ens skriftligheten är ett lagkrav. Talande nog har Bostadsrätternas egen ansökningsmall ett enda underskriftsfält, formulerat i singular.

Något uttryckligt lagkrav på att samtliga delägare undertecknar finns alltså inte. Den som påstår det har fel. Men den som därav drar slutsatsen att den ena delägaren kan köra på egen hand har också fel, och det av tre skäl.

Skäl 1: ni är bostadsrättshavaren tillsammans

När två personer äger bostadsrätten är ni gemensamt "bostadsrättshavaren" i lagens mening. Det är till er båda styrelsens tillstånd riktas, och det är ni båda som bär skyldigheterna som följer med en renovering: underhållsansvaret enligt 7 kap. 12 §, ansvaret för att villkoren i tillståndet följs, återställningskrav om något går fel, och ytterst förverkanderisken enligt 7 kap. 18 § om en tillståndspliktig åtgärd utförs utan lov. Ett förverkande drabbar nyttjanderätten som sådan, alltså er båda, oavsett vem av er som höll i hammaren. Redan detta gör det ologiskt att bara en av er skulle stå bakom ansökan.

Skäl 2: samäganderätten kräver bådas samtycke till åtgärden

Här finns den juridiska kärnan. Högsta domstolen har slagit fast att samäganderättslagen (1904:48 s. 1) i sina väsentliga delar är analogt tillämplig på bostadsrätt (NJA 1995 s. 478). Enligt lagens 2 § krävs samtliga delägares samtycke för förfoganden över den samägda egendomen i dess helhet och för åtgärder i dess förvaltning. Att riva en vägg eller bygga om badrummet i den gemensamma lägenheten är en sådan åtgärd.

Konsekvensen: den delägare som renoverar utan den andras samtycke bryter mot samäganderättens regler, alldeles oavsett vad styrelsen har godkänt. Styrelsens tillstånd läker inte ett saknat samtycke mellan delägarna. Samtycket krävs alltså i sak, det är bara formen för det, underskriften på ansökan, som är oreglerad.

Skäl 3: underskriften är styrelsens bevis

Sätt dig i styrelsens stol. Den beviljar ett tillstånd förenat med villkor: fackmässigt utförande, intyg, återställningsansvar. Om bara den ena delägaren undertecknat kan den andra i efterhand hävda att villkoren aldrig accepterats, eller att renoveringen skedde utan samtycke. Med bådas underskrift är den diskussionen stängd. Det är därför de flesta föreningars och förvaltares blanketter kräver samtliga bostadsrättshavares underskrift, en praxis född ur riskhantering, inte ur lagtext. Praxisen skyddar för övrigt även er delägare mot varandra, och en framtida köpare som vill se att tillståndet är oomtvistat.

Vem behöver inte skriva under?

En vanlig sammanblandning: make eller sambo som inte är delägare behöver inte samtycka till en renovering. Äktenskapsbalkens krav på makesamtycke (7 kap. 5 §) gäller förfoganden över den gemensamma bostaden, att sälja, pantsätta eller hyra ut den. En ombyggnad är inget sådant förfogande. Det är ägarkretsen som räknas, ingen annan.

Omvänt gäller vid en eventuell tvist: om styrelsen nekar och ni vill få beslutet prövat i hyresnämnden bör samtliga delägare stå bakom den ansökan, i linje med hur nämnderna hanterar partsfrågor i motsvarande ärenden.

Det praktiska svaret

Är ni två som äger: sätt båda namnen på ansökan. Det kostar er ingenting, det uppfyller varje förenings krav oavsett hur stadgarna ser ut, och det dokumenterar det samtycke som samäganderätten ändå kräver av er. En ansökan med bådas namn kan aldrig ifrågasättas på den här grunden, en ansökan med ett namn kan det.

När du skapar din ansökan via vår tjänst läggs medsökande till som ett eget steg, så att alla delägare finns med från början och styrelsen får ett komplett underlag att besluta på direkt.

Källor och lagrum

Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 7, 12 och 18 §§, riksdagen.se. Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt, 2 §. NJA 1995 s. 478 och NJA 2013 s. 242 om samäganderättslagens analoga tillämpning på bostadsrätt. Äktenskapsbalk (1987:230) 7 kap. 5 §. Bostadsrätterna, Ombyggnation i lägenhet, samt Bostadsrätternas mall Ansökan om tillstånd till ombyggnad.